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信基沙溪招股书:凭5家商城就想敲港交所的锣?

作者:品橙旅游

9月30日,信基沙溪集团股份有限公司向港交所主板递交上市申请,RaffAello Captical为其独家保荐人。值得一提的是早在今年4月1日,信基沙溪就曾向港交所递交过上市申请,目前该版本显示已经失效。且看两度赴港的信基沙溪如何靠5家酒店(家居)用品商城,敲响港交所的铜锣?

【品橙旅游】9月30日,信基沙溪集团股份有限公司(以下简称:信基沙溪)向港交所主板递交上市申请,RaffAello Captical为其独家保荐人。值得一提的是早在今年4月1日,信基沙溪就曾向港交所递交过上市申请,目前该版本显示已经失效。

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据信基沙溪招股书披露:2016年-2019年4月,信基沙溪实现收入分别为20872.6万元人民币(单位:下同)、20986.8万元、28135.5万元和9219.3万元,净利润分别为7544.7万元、8878.4万元、25022.6万元和2730.5万元。由此可知,信基沙溪有较高的毛利率,其上述年份的整体毛利率分别为89.8%、89.2%、90.2%和91.7%。

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图:信基沙溪2016-2019年4月营收情况 单位:人民币千元

酒店用品作为满足酒店、餐饮及会所营运需求的产品,处于酒店用品销售市场价值链的中下游。酒店用品可根据使用情况及产品类型主要分为八类:即酒店客房用品及用具、酒店大堂用品、餐厅及厨房设备及用品、健身娱乐设备及用品、酒店布草及纺织品、酒店家具、酒店智控及照明产品、酒店清洗设备用品等。

信基沙溪作为中国最大的酒店用品商城经营商,受益于中国国内居民可支配收入不断上升、旅游、酒店和餐饮等下游产业迅速增长以及消费升级等因素影响,截至2019年4月底,信基沙溪在中国广州和沈阳有3家酒店用品商城(分别为信基沙溪酒店用品博览城、信基豪泰酒店用品城和沈阳信基沙溪酒店用品博览城)和2间家居用品商城(信基大石家私城和沈阳信基沙溪国际家居用品博览中心),其总建筑面积约为36.31万平方米,总可出租面积约为27.00万平方米,总已出租面积约为23.01万平方米,平均出租率约为85.2%。

根据Frost&Sullivan(一家于1961年在纽约成立的咨询公司)的报告显示,中国酒店用品行业的竞争十分激烈,大概有超过1.70万家酒店用品商。根据中国酒店用品协会的报告,2018年中国酒店用品的产值约为18182亿元,其中2013-2018年,中国酒店用品的复合年增长率约为6.9%;2018年中国家居用品的总零售额约为49683亿元,其中2013-2018年,中国家居用品的复合年增长率约为10.5%。预计,中国的酒店及家居用品行业将随着中国宏观经济及旅游业的稳步增长,2018-2023年间的复合增长率分别约为6.4%和8.2%。

1.年营收近3亿元的5家酒店(家居)用品商城

招股书披露,信基沙溪的主要收益来自租金收入。2016年-2019年4月,信基沙溪的租金收入分别为17854.9万元、18329.5万元、24394.9万元和8062.9万元,分别占总收入的85.5%、87.3%、86.7%和87.5%。此外还有销售货品、展览管理服务及物业管理服务收入。

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图:信基沙溪5间酒店(家居)用品商城营收和建筑情况

1酒店用品商城

(1)信基沙溪酒店用品博览城(广州)于2003年12月开始营运,截至2018年总建筑面积约为6.22万平方米,可出租面积约为6.21万平方米。2018年总收益约为14335.2万元;2016年-2019年4月份的平均出租率为94.13%;

(2)信基豪泰酒店用品城(广州)于2007年7月开始营运,截至2018年总建筑面积约为7.26万平方米,可出租面积约为7.08万平方米。2018年总收益约为6323.9万元;2016年-2019年4月份的平均出租率为93.20%;

(3)沈阳信基沙溪酒店用品博览城于2014年10月开始营运,截至2018年总建筑面积约为8.84万平方米,可出租面积约为4.89万平方米。2018年总收益约为1494.1万元;2016年-2019年4月份的平均出租率为49.23%。

2家居用品商城

(1)信基大石家私城于2005年8月开始营运,截至2018年总建筑面积约为2.49万平方米,可出租面积约为2.48万平方米。2018年总收益约为1147.5万元;2016年-2019年4月份的平均出租率为97.43%;

(2)沈阳信基沙溪国际家居用品博览中心于2014年10月开始营运,截至2018年总建筑面积约为11.49万平方米,可出租面积约为6.34万平方米。2018年总收益约为3479.3万元;2016年-2019年4月份的平均出租率为74.78%;

2016年-2019年4月,信基沙溪5间商城的综合平均出租率分别约为78.0%、81.3%、81.6%和85.2%。

截至2019年8月底,信基沙溪所持物业估值情况分别为:

  • 第一类是作为投资物业权益:沈阳信基沙溪酒店用品博览城市值约为51860.00万元,沈阳信基沙溪国际家居用品博览中心市值约为92150.00万元;
  • 第二类是作为未来发展物业权益:沈阳两块工业用地市值分别约为464.00万元和2373.00万元;
  • 第三类是作为租赁物业权益:广州信基沙溪酒店用品博览城、广州信基豪泰酒店用品城、信基大石家私城及信基城1-3F的一部分无商业市值。

2.主要里程碑事件梳理和股权结构

信基沙溪的前身是张汉泉等人于2002年1月在广州成立的沙溪酒店,基于对中国酒店商品商城经营行业的看好,创始人决定将广州沙溪酒店的业务重心转为经营酒店用品商城上。于是,2003年12月,信基沙溪的首家酒店用品商城信基沙溪酒店用品博览城开始营运。由此,揭开了信基沙溪数十年从事酒店用品业务的发展历程。

2003年,首家酒店用品商城信基沙溪酒店用品博览城开始营运;

2007年12月,信基豪泰酒店用品城开始营运;

2014年,“信基沙溪”品牌被授予广东省全国名牌称号;

2014年10月,沈阳信基沙溪酒店用品博览城开始营运;

2015年,信基沙溪酒店用品博览城被授予年度全国诚信示范市场单位;与此同时,信基沙溪为全球酒店用品供应商及采购商提供HOSFAIR一站式贸易平台;

2015年3月,沈阳信基沙溪国际家居用品博览中心开始营运;

2017年,广州信基达境与京东推出线上商城;

2018年,委托经营岳塘国际商贸城一间酒店用品商城;

2018年12月,经营管理之前由番禺房产管理的信基大石家私城。

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图:信基沙溪本次发行股票前的股权结构

截至本次股票发行前,信基沙溪的股份分别由汉泉投资、佐挺投资、伟新发展、汇群投资、骏杰投资、福田投资及展鹏投资持有35.8%、23.4%、12.3%、7.8%、6.1%、4.6%及10.0%。

根据展鹏投资在2019年1月以1.30亿港元认购信基沙溪5264股股份,合计约总股份的10%来推算,此时信基沙溪的估值约为13亿港元。

3.募集资金用途

信基沙溪的董事会由11名董事组成,包括4名执行董事,3名非执行董事及4名独立非执行董事。

对于此次信基沙溪上市所募集资金,主要用于2个方面:即偿还因建筑成本、销售、营销商城成本所带来的银行借款和用于位于中国成都、郑州及福州三座新商城项目。

此外,招股书披露显示,信基沙溪共有224名员工,均在中国香港和内地。其中营销人员有76人,占比33.93%;其次是财务及会计和人力资源及行政岗。

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图:信基沙溪员工岗位分布情况

2018年4月,信基沙溪收购广州信基达境(广州信基达境自2017年9月开始营运其电子商务业务),从而完成实体商城的营运管理及拓展O2O业务运营模式。2018年-2019年4月,线上商城分别实现营收约790万元和340万元。

除了管理经营自营酒店(家居)用品商城和网上商城外,信基沙溪也积极拓展品牌授权方面的业务。2018年10月,信基沙溪与独立第三方签署合作协议,预计2019年底,信基沙溪首家委托经营管理的酒店用品商城(湖南省岳塘国际商贸城一间酒店用品商城)将开始营运。

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(中博文旅 梁国庆)

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