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中国文旅集团二战港交所

作者:品橙旅游

日前,因此前版本招股申请书到期失效的中国文旅集团有限公司(简称:中国文旅集团)引发市场关注。对此,“知情人士”积极回应称,中国文旅集团将会重新提交招股书,上市进展没有问题。

【品橙旅游】日前,因此前版本招股申请书到期失效的中国文旅集团有限公司(简称:中国文旅集团)引发市场关注。对此,“知情人士”积极回应称,中国文旅集团将会重新提交招股书,上市进展没有问题。

显然,“知情人士”并没有让吃瓜群众失望。

10月23日,中国文旅集团再度向港交主板所递交招股书。这是继其4月17日递表失效之后的再度递表。表面上看,中国文旅集团引发关注,一方面源于其拆分自地产大亨中国奥园(03883.HK)文旅板块;另一方面也因其名称而引来不少“粉丝”。实际上,中国文旅集团能否上市一定程度上关系到文旅地产公司上市的闸门是否开启。

那么,中国文旅集团第一次股招股书因何失效?与前次相比,此次中国文旅集团在披露内容上又有何不同?最大的疑惑莫过于,再度递表的中国文旅集团能否在规定期限内通过聆讯呢?

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六个月时效的会计师报告成门槛?

据香港证券交易所主板上市规则中的有关规定:如属新申请人,其申报会计师报告的最后一个会计期间的结算日期,距上市文件刊发日期,不得超过6个月。同样的规定,在香港证券交易所创业板(GEM)上市规则中也有提及:如属新申请人,其申报会计师最近期申报的财政期间,不得早于上市文件刊发日期前6个月结束。此外,规则还明确指出:如新申请人的上市申请在递交申请表格日期起计6个月后仍未批准,则须向本交易所提交新申请表格连同所指定的上市费。从时间上看,中国文旅集团4月17日首次向香港证券交易所主板递表,10月17日失效。也就是说,6个月时间,中国文旅集团在港交所主板的首次上市申请没有获得通过。在此期间,会计师报告也超过时限。但中国文旅集团执意上市,于是就有了10月23日第二次递表。据港交所官网数据统计显示,申请资料“失效”公司数量呈逐年增加。单就港交所主板的情况来看:2014年为19家,2015年为41家,2016年为69家,2017年为104家,2018年为180家,2019年增至189家。截至10月24日,2020年失效数量为49家。近6年间,合计失效651家(含单家多次失效情况)。值得一提的是,申请资料“失效”的公司中约有超过150家已经上市。实际上,港交所创业板(GEM)也存在众多申请“资料”失效情况。

6个月时效的会计师报告,不论对交易所还是拟上市公司而言,均是不小的压力。既要避免造成过多拟上市公司排队,形成堰塞湖局面;又要在规定期限内完成审核。不论申请“失效”的情况如何被理性看待,拟上市公司未能在规定时间内完成上市,本身就足以说明其可能存在某些问题,而未能通过交易所审核或者未能给交易所满意合理答复。

“卷土重来未可知”的中国文旅集团

虽然申请资料的失效并不能跟上市失败划上等号,但是也预示着招股书中的相关内容并不符合交易所的“胃口”。一定程度上而言,中国文旅集团肩负吹响房地产文旅企业上市号角的“重任”。如果说,中国文旅集团能够顺利通过聆讯上市,就极有可能引发后续房地产文旅企业赴港上市的热潮。因此,如何把关地产文旅企业在港交所上市的节奏,成为港交所的一次棘手考验。
相关链接:
中国文旅集团招股书:地产大鳄中国奥园文旅板块拆分上市

造成申请书失效的原因,多是拟上市公司未能在6个月的规定期限内,及时反馈交易所针对申请书中现金流、负债率、项目物业估值报告和收益确认等方面的审查。

据中国文旅集团披露最新招股书显示,2017年至2019年以及2020年5月底,中国文旅集团银行结余及现金以人民币计值约为0.52亿元、2.60亿元、4.89亿元和3.11亿元;经营活动产生的现金流量为0.82亿元、1.29亿元、0.45亿元和-1.44亿元

从负债看,中国文旅于2017年至2019年以及2020年5月底,中国文旅集团银行及其他借款分别为1.53亿元、1.02亿元、5.78亿元和5.89亿元。其中短期(一年内)还款压力较大。2018年、2019年以及2020年5月底资产负债比率分别为632.0%、272.2%和299.4%。显然,这些数值均远高于传统认知里的旅游上市公司。

除此之外,中国文旅集团所下辖的18个度假物业发展项目中,有11个处于待售度假物业发展项目、1个持作投资及自用的度假物业发展项目、1个持作营运的酒店度假村及持作未来发展的5幅土地。(该部分内容与第一版申请书存在出入,相关数据上有所减少,具体可查阅新版申请书)。与此同时,中国文旅集团主要收益来自度假物业,其项目核心区域即泉林黄金小镇,实际上是公寓物业和洋房物业销售两部分收入,而文化旅游业务仅占到总收入的两成左右。2020年前5个月,中国文旅集团实现营收0.52亿元,其中度假物业销售占比39.3%,文化旅游业务占比60.7%。

地产公司分拆物业上市成港交所“趋势”

8月6日,融创中国(01918.HK)发布公告称,分拆主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务的融创服务在港交所主板上市。10月26日,融创服务控股有限公司通过港交所聆讯。融创中国分拆物业部分上市一事,并非先例。实际上,地产公司分拆物业部分上市已经已愈演愈烈。6月29日,世茂集团(00813.HK)对外宣称将分拆世茂服务控股有限公司在港交所主板上市;10月18日,世茂服务通过聆讯,股票代码00873.HK,其股票预计于将10月30日在联交所交易。而在此前10月8日和11日,从事物业服务的金辉控股和合景泰富旗下物业公司合景悠活均通过港交所聆讯。除此之外,包括宋都服务等在内的物业公司尚在排队中,且宋都服务在今年已经是第二次递表申请上市。据不完全统计,自2019年以来参与IPO的地产物业公司有数十家之多,已然形成一股房地产分拆物业上市热潮。值得一提的是,最新版本的申请书中,中国文旅集团对土地的储备量有所减少。但如何定位中国文旅集团是房地产销售还是文化旅游运营却是一个难点。比较清晰的是,中国文旅集团的房地产属性更加明显。中国文旅集团为什么不以房地产销售形式申请上市呢?这与房地产上市监管和审查严格有密不可分的关系。而中国文旅集团又不是单纯的物业公司,其文化和旅游部分与公寓销售紧密关联。但如果以概念化的内容,将房地产公司包装进行上市,将有望增加上市概率。话又说回来,中国文旅集团与中国奥园(03883.HK)关系错综复杂,即便是在股权结构上极力淡化奥园地产身影,但也难免少不了惹非议。房地产销售披上文化旅游的外衣,是一鼓作气还是再而衰,三而竭呢?到底给不给文旅地产公司上市机会,又如何规避上市投机者?掌握这道闸口的港交所,想必也并没想好。(中博文旅 梁国庆)

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