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香港中旅: 崛起的旅游房产 正在消失的旅行社

作者:品橙旅游

自1992年上市至今,香港中旅已在联交所二十九年,作为较纯粹的旅游股,除了香港中旅让人难以琢磨的股价外,香港中旅不论是所在区位还是资产,均堪称优质。

【品橙旅游】自1992年上市至今,香港中旅已在联交所二十九年,作为较纯粹的旅游股,除了香港中旅让人难以琢磨的股价外,香港中旅不论是所在区位还是资产,均堪称优质。

日前,香港中旅(00308.HK)披露2020年度报告:港中旅营收19.67亿港元,同比下降56.06%;亏损为6.12亿港元。通过透析香港中旅2020年度报告,拆解其不同的业务板块,或许可窥见其正在酝酿的新业务格局:持续扩大的景区目的地、崛起的旅游房产、进击的客运、维稳的酒店以及正在消失的旅行社。

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3.91亿元拿下开元森泊,四年1.5亿元业绩对赌

2020年12月24日,香港中旅披露,旗下全资子公司中旅景区以3.91亿元的价格获得开元旅业所持有的开元森泊34%的股权,并成为开元森泊中仅次于开元旅业(54%)的第二大股东。此外,开元森泊的另一股东是浙江新希望旅游产业股权投资基金(12%)。

此次,中旅景区收购的开元森泊估值为11.50亿元。其资产涵盖:杭州开元森泊酒店、德清开元森泊、杭州开元森泊旅游及其开元森泊旅游IP及其相关的、现在及未来未落地的任何实体。其中,杭州开元森泊酒店和德清开元森泊分别运营和管理杭州开元森泊度假乐园和莫干山开元森泊度假乐园,杭州开元森泊旅游则主要从事旅游度假项目拓展。

与此同时,开元旅业与中旅景区达成为期四年的业绩对赌:开元森泊2020年度不出现亏损;2021-2023年间,开元森泊累计净利润不低于1.5亿元。如果未能兑现,则开元旅业将相应向中旅景区提供补偿。但如果开元森泊完成上述业绩,那么中旅景区将向开元旅业持有的开元森泊发起收购要约,并按照约定的开元森泊整体估值(11.50亿-19.00亿元),对拟收购部分作出定价,作为受邀方的开元旅业也将有权拒绝要约。

如此精心设计的业绩对赌,前期压力在开元旅业,如果顺利,后期将转移至中旅景区。对中旅景区而言,更大的诱惑或许是,开元旅业与开元森泊承诺将于2025年底前向证监会提交IPO申请——这也是陈氏想谋求在国内资本市场IPO多年的心愿。

据收购公告披露:开元森泊2018-2019年分别实现营收46.50万元和2.36亿元,2020年上半年为1.15亿元;分别亏损0.23亿元、0.34亿元和0.43亿元。定位于向中高端客户群提供城市周边短途休闲度假产品的开元森泊的推出时间并不长,但在规模上却获得较好的市场收益。与此同时,中旅景区表示,收购开元森泊有助于香港中旅推进旅游地产业务跨越式发展。虽然中旅景区属于香港中旅景区业务部分,但如此可见,香港中旅此番收购开元森泊的真实意图并非是在休闲度假,或许在旅游地产。

2.25亿元割舍少林寺,尚运营至少18家景区目的地

作为香港中旅的年度大戏,2.55亿元转让港中旅(登封)嵩山少林文化旅游有限公司(简称“嵩山少林”)51%股权,无疑是香港中旅在2020年最具浓墨重彩的一笔。

2020年10月9日,香港中旅在北交所挂牌出售其持有的嵩山少林51%的股权以及挂牌时嵩山少林欠香港中旅的全部股东贷款。其中,嵩山少林51%股权挂牌价格2.83亿元,债权金额为0.63亿元,合计初始挂牌金额为3.47亿元。

在香港中旅与登封市政府数个回合的交锋切磋间,嵩山少林已在北交所三上三下,51%股权交易价格也被压缩到2.55亿元。2021年1月25日,香港中旅与登封嵩山少林文化旅游集团有限公司(简称“登封旅游集团”)签订收购协议。至此,这场历时3个半月的年度大戏才尘埃落定,嵩山少林最终由登封市国资委实控的嵩山旅游集团接盘,香港中旅将因此获得587.00万港元收益。但截至香港中旅2020年报披露时,该笔交易仍未完成。

2020年,香港中旅旅游景区及相关收入约为7.21亿港元,同比减少59.33%,占总收入的36.65%。虽然,香港中旅在2020年与嵩山少林不欢而散,但香港中旅的旅游景区及相关业务在业内依然占据重要地位,香港中旅至今尚在运营约18家景区目的地。

  • 主题公园:世界之窗(5A)、锦绣中华(5A)

  • 自然人文景区目的地:沙坡头景区(5A)、秀峰景区(4A、风景名胜区)、花山景区(4A、风景名胜区)、德天景区(5A)、泸州老窖景区(4A)以及投资黄山(5A)玉屏和太平索道、长沙世界之窗(4A)、净月潭景区(5A)、慈城古县城(4A)
  • 休闲度假景区目的地:珠海海泉湾、咸阳海泉湾、恒大海泉湾、安吉度假乐和小镇等
  • 旅游景区配套服务:天创公司、中旅城市、中旅高尔夫、中旅智业和中旅风景组成。

除此之外,香港中旅持股51%的深圳锦绣中华发展有限公司委托管理的湖南省常德市桃花源旅游景区、青海省海北州卓尔山景区以及新疆喀什地区帕米尔旅游区分别在2021年和2020年被评为国家5A级旅游景区。

受疫情影响,2020年,香港中旅景区业务在各板块盈利与亏损程度不同。

  • 主题公园板块收入同比减少69.10%;亏损0.81亿港元。

  • 自然人文景区目的地收入为2.92亿港元,同比减少53%;亏损0.27亿港元,同比减少131.40%。值得一提的是,沙坡头景区收入减少,但其沙漠星星景区却成为网红产品。
  • 休闲度假景区目的地收入为6.83亿港元,同比增长61%;盈利0.55亿港元,同比增长248%。主要原因系安吉房旅游地产收入增加所致。
  • 旅游景区配套服务板块收入0.54亿港元,同比减少40%;利润0.81亿港元,同比减少26%。

崛起的房产与消失的旅行社

对香港中旅而言,2020年最大业务黑马非旅游房地产销售板块莫属。

2020年,香港中旅房地产销售收入为4.38亿港元,同比增长655.17%,成为香港中旅(含咨询服务业务在内,不含投资业务租金收入)业务板块中收入唯一正增长的业务。

与营收高涨的旅游地产板块形成鲜明对比的,是旅行社板块。2020年,香港中旅旅行社板块收入为2.52亿港元,同比减少80.72%;亏损0.19亿港元,同比下降112.67%。香港中旅旅行社板块规模的下降,除了受疫情影响外,还有其不断抛离旅行社资产有关联。

2019年8月,中旅总社以513.00万港元受让港中旅港澳游100%股权;同时,香港中旅下属全资公司 Alton、港中旅航空以及香港中旅社将旅行社和展览业务出售给港中旅港澳游,以此实现重组,该笔交易的总体估值为1423.00万港元。

重组完成后,港中旅港澳游将持有港中展、港中广、CTS深圳展览、CTS澳门、CTS日本、CTS澳洲、CTS加拿大、CTS德国、CTS韩国、CTS新西兰、CTS深圳京华、CTS新加坡、CTS英国和CTS美国。其中,2017-2018年度,上述目标资产净利润分别为-566.0万港元和1199.0万港元。但目前,该事项尚在推进中。

之所以出售旅行社板块业务,主要基于三点原因:一是,随着在线旅游行业的快速发展和居民旅游消费模式的转变,传统旅行社行业面临激烈竞争,盈利空间受到挤压。二是重组完成后,原本免费使用物业的旅行社必须支付租金。三是,香港中旅的核心业务是旅游目的地及旅游地产,旅行社业务与此缺乏协同效应。

在此之前,2018年12月,香港中旅与中国旅游集团订立管理服务总协议,由香港中旅向中国旅游集团的地产板块提供为期三年(2019-2021年)的管理服务,致力于加强香港中旅在旅游目的地和旅游地产业务之间的联动。

实际上,这并非香港中旅首次“抛弃”旅行社业务。

2009年6月,香港中旅向港中旅集团出售内地13间旅行社以及港中旅(杭州)25%股权,作价2.05亿元。同样,此番香港中旅剖离旅行社资产与当时旅行社业务因经济危机、自然灾害等导致业绩受损有较大关联。2014年3月,香港中旅的全资附属公司港中旅在线与港中旅集团的全资附属公司DeanSuccess达成协议,DeanSuccess以6.02亿元收购芒果网。出售芒果网将为香港中旅带来约3.5亿元收入的同时,将使香港中旅有更多资本投入到旅游目的地和旅游地产业务中。

除了景区目的地、旅行社和房地产业务外,客运和酒店业务占据了香港中旅一定的份额。

2020年,香港中旅客运板块收入仅为0.91亿港元,同比下降81.31%,仅占总收入的4.63%,成为香港中旅业绩下滑最大的业务板块。但香港中旅在客运板块的资本运作却值得关注。2020年3月,香港中旅与信德集团分别将双方现有客运巴士和渡轮业务并入到信德中旅,成为大湾区最大的交通投资和运营平台之一。如此一来,客运业务将有望成为香港中旅信德利润增长点。

2020年,香港中旅酒店板块收入为3.32亿港元,同比下降53.24%;亏损0.97亿港元,同比减少219.75%,酒店板块也成为香港中旅所有业务中下降幅度最小的板块。香港中旅的酒店板块资产较为稳固,主要包括旺角维景酒店(100%)、湾仔睿景酒店(100%)、九龙维景酒店(100%)、铜锣湾维景酒店(100%)、澳门维景酒店(100%)、北京维景酒店(100%)和香港中旅维景国际酒店管理有限公司(100%)。

总体而言,2020年的香港中旅并未因割舍知名目的地嵩山林少寺景区而元气大伤。相反,香港中旅在景区目的地板块耗费重金拿下开元森泊,积极推进其略显隐晦的旅游地产业务。同时,委托管理的数家景区入选国家5A级旅游景区。

此外,还有几个趋势值得关注。首先,香港中旅拓展景区目的地的模式,已经由单纯的托管,进入拿地做旅游地产的新阶段。其次,随着景区目的地和旅游地产业务的进一步深入,与之协调效应不紧密的旅行社业务将继续被边缘化。此外,受香港中旅所处区位优势,大亚湾区的发展机遇等利好因素影响,都将为其带来的政策新机会。(中博文旅 梁国庆)

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