【品橙旅游】近日，位于南京江北区的六合竹镇桃花岛项目被拍卖引发热议。
权力公司南京金万方实业有限公司将名下林木所有权、地上建筑物及附属物以1408万元的价格进行拍卖，目前已有一人竞拍。说起来不免让人唏嘘，就在两个月前，起拍价还在2200万元，无人竞拍。
据悉，竹镇桃花岛所属公司负债8330万元，但其核心资产（建筑、林木等）评估价仅3646万元，两轮流拍后起拍价降至1408万元，不足评估价四成。
近年来，南京已有多处文旅项目或商业地标因债务问题被拍卖，这些案例折射出文旅产业过度开发、资本盲目扩张的深层问题，值得深思。但是景区一旦破产，只有法拍一条路可走吗？出现不良资产该如何处置？
正确认识“不良资产”
2024年，众多文旅集团业绩走低。张家界受大庸古城拖累，2024年净利润预亏5.5亿元-6.5亿元。近日，文旅行业龙头企业华侨城A（SZ000069）发布2024年年报显示，2024年公司实现营收544.07亿元，同比下降2.40%；归属于上市公司股东的净亏损为86.62亿元，同比增亏33.42%。
分析指出，这些文旅集团业绩不振不仅是一场资本泡沫的破灭，更是一面镜子，映照出行业盲目扩张的隐痛。某业者表示，文旅项目需持续投入与精细运营，但部分企业仅将其视为“圈地工具”。在地产业兴盛时，盲目投入、规模过大、定位偏差，导致后期运营困难、入不敷出。“重资产、轻内容的开发思维，致使项目缺乏核心竞争力，产生了大量不良资产。”该人士说。
不良资产是指企业或金融机构无法按时回收或无法变现的资产，主要包括：不良贷款、不良股权资产、不良固定资产、不良存货资产，以及包括土地使用权、专利权等难以变现的资产，其处置方式包括转让、债转股、资产重组等，具体选择需根据资产类型和实际情况而定。
产生不良资产的情况有很多，除了市场环境的变化外，也有一些存在管理混乱、手续不全等问题。例如，桃花岛建筑物存在多条瑕疵和风险。标的物中部分林木存在抵押且存在被第三方占用的情况，另外，标的物中的地上建筑物，均无建房手续，将来也无法办理不动产权证。
不过，不良资产看似是棘手难题，实则蕴含着巨大的商业机会。北京某法务咨询公司负责人对品橙旅游表示，在当前市场环境下，大量不良资产的存在为有识之士提供了低价获取资产的可能性，通过合理的运作与整合，能够实现资产的增值，进而帮助负债人摆脱困境，实现财富逆转。
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如何掘金不良资产？
目前来看，对于不良资产的处置主要有几种：金融机构通过与借款人重新谈判、延长还款期限等手段挽回或变现不良资产，或者金融机构将不良资产委托给专业的第三方处置公司处理不良资产。此外，转让处置、资产重组、资产证券化也是常用手段。
不同的处置方式适用于不同情况的不良资产，金融机构通常会根据实际情况和市场条件来选择最合适的处置方式，以最大程度地减少损失并降低风险。
但这还不能让“不良”变成“优良”，如果想要让资产发生“质变”该怎么做？
深圳国金相关负责人韩云峰对品橙旅游说：“这个问题要拆解开来看，首先要了解资产的构成，即判断是否有成为优质资产的可能性，比如近期张家界存在大量不良资产而爆雷，或是核心旅游城市存在可转化为文旅属性的优质地产等。其次，要了解为何成为‘不良资产’，是资产获得时存在瑕疵，还是持有经营不善导致的？当我们了解清楚这两个问题后，通常采用剥离司法关系与物权处置两手并行的方式推进，从司法端推进如法拍物权、以物抵债、债转股等多种方式将所有物从诉讼中剥离出来，同时需要在处置端通过改变经营状态、对外租售、引入经营方共同经营等方式处理物权，使资产产生盈利，实现资产、现金流正向循环，继而完成不良资产到优质资产的转变。”
近年来，假借文旅开发之名行圈地开发地产之实，或违规上马“带病”项目，产生了大量的不良资产，“土地性质”是一大原因。
对此，韩云峰表示，首先，不良资产对于土地性质是十分敏感的，而且处置整理也不是万能的，要解决土地性质的问题，就要搞清楚土地性质的成因和变通办法，如集体用地在当地政策中是否可以改建为集体所属但可外包经营的度假酒店？或是村中的自留地是否可以改为小块租赁的有机农田？
其次，既然成为“不良”，原有的业态一定有行不通的地方，盲目往文旅上靠，可行性也不高，应当更加注意新业态的造血能力和长期经营的能力。
他举例称，深圳金沙湾国际乐园的转型较为成功。该项目原由佳兆业集团于2016年启动，规划投资300亿元打造世界级滨海旅游综合体，但因企业流动性危机于2022年陷入停滞，成为典型的不良资产。2022年7月，中信系从佳兆业手中接过的4个项目，通过资产重组和市场化运作，历时两年全部复工复产，实现盘活。
其处置方式也具有一定的参考意义。
首先是精准评估与风险隔离。联合专业机构对项目价值重新评估，发现其核心优势在于区位（毗邻深圳大鹏半岛）和已建成的高规格设施（如全球首创的航空探险观光塔）。随后，通过股权转让协议剥离债务风险，避免“烂尾”影响扩大。
其次是资源整合与运营升级。引入国际酒店管理品牌（如万豪、凯悦），并联合文旅IP开发团队，将原“寻鲲记”主题深化为沉浸式海洋文化体验。同时，优化资产结构，将部分酒店资产通过REITs（不动产投资信托基金）实现证券化，快速回笼资金。
最后，通过品牌重塑的方式，即核心场馆优先完工，结合线上线下宣传，达到提前锁定游客，从而实现现金流回报。
对于文旅的不良资产、存量资产处置问题，国家也高度重视。
2023年9月，国务院办公厅印发的《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》提出，根据项目情况分类采取盘活措施，用好各类财政、金融、投资政策，支持旅游企业盘活存量旅游项目与存量旅游资产。
在用好政策的同时，韩云峰认为也有几点要注意，如政企与市场化结合，可通过SPV+平台运营的方式，整合多方资源，平衡收益与风险。此外，传统文旅需要依靠现代手段，搭建IP，业态的共生是十分重要的，这也是判断该项资产能否顺利变现的核心之一。“更重要的是，要建设长效机制，避免形成二次‘不良’。”他说。
不良资产攀升的重压之下，文旅企业需在前期决策就保护客观专业，并持续提高不良资产处置成效，才能保证旅游业真正的高质量发展的基本盘。任重道远，文旅业将资产由“不良”变“优良”还需探索。（品橙旅游Lisa）
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