民营文旅公募REITs将至，谁能拿下首单？

【品橙旅游】基础设施REITs的政策东风，正持续吹向文化旅游领域。

9月12日，国家发改委办公厅印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号，以下简称“782号文”）明确要求：积极研究探索文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件。

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特别是，发改委2024年的1014号文，将自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目纳入申报范围，并明确在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。1014号文突破了2021年试点阶段仅限5A级景区的限制，扩展至4A级旅游景区，将可申报景区数量从300余家大幅扩展至4500余家，为文旅行业通过REITs盘活存量资产打开了政策窗口。

782号文与1014号文一脉相承，却又在细节处实现了关键突破，特别是进一步强调要“积极推动新资产类型项目推荐发行”，并将文化旅游明确列为重点支持领域。在支持机制上，782号文最突出的变化是“积极支持民间投资项目发行上市”，要求省级发改委建立“专项协调服务机制”，实行“靠前服务、主动协调、申报单列”，这无疑为解决民营企业在权属梳理、合规手续等方面的短板打开了通道，为民间资本参与的文旅REITs项目扫清障碍。

面对文旅REITs落地的多重障碍，市场各方正在探索可行的破局路径。

特许经营权模式被视为破解门票收入难题的关键。通过景区管理机构与项目公司签订综合服务协议，将门票收入转化为基础设施维护、游客服务、环境保护等专项服务费用，既符合《风景名胜区条例》要求，又能形成稳定可预期的现金流。

资产组合策略是另一个重要突破口。1014号文允许将景区内配套酒店纳入底层资产，这为构建多元化收益组合提供了政策依据。精选索道、观光车、停车场、文创商店等产权清晰且收益稳定的资产，与配套酒店打包形成资产包，可以有效降低对门票收入的依赖，平滑季节性波动带来的现金流影响。

民间投资项目可能成为破局先锋。782号文特别强调“积极支持民间投资项目发行上市”，要求建立专项协调服务机制。完全市场化运营的民营文旅项目，如主题乐园、度假区等，因其产权清晰、经营自主权高，规避了国有景区面临的多重审批难题，更有可能率先实现突破。复星旅文考虑分拆三亚·亚特兰蒂斯发行REITs正是基于这一逻辑。实际上，在2025年3月，包括宝泉旅游度假区等在内的民营文旅项目已经在筹备发行公募REITs。

政策协同也至关重要。需要建立发改、文旅、文物、林业等多部门联合协调机制，针对特定项目采取“一事一议”的方式解决合规性问题。东北冰雪经济、冬奥遗产利用等国家战略项目，有望凭借政策东风获得优先支持，为整个文旅REITs市场破冰探路。

长远来看，还需要推动立法层面的突破。明确风景名胜区内经营性资产的特许经营权、收益权的法律属性及其证券化合法性，为文旅REITs的规模化发展奠定制度基础。同时，通过试点项目积累经验，逐步形成可复制、可推广的标准模式。

尽管挑战依然存在，但随着政策持续完善和市场不断创新，文旅REITs有望在不久的将来实现零的突破，为行业开辟新的融资渠道，推动文旅产业高质量发展。

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