东部华侨城直面转型困境

【品橙旅游】“五一”前夕，一则令深圳本地人心伤的消息传出：作为深圳初代网红景区的代表，位于深圳盐田的东部华侨城大侠谷景区于 4 月 29 日 18 时起暂停营业进行升级改造。一期改造工程预计在今年国庆假期完成并重新开放，整个改造计划预计于 2027 年全面完成。这座承载深圳人18年记忆的“山海传奇”，正式进入转型期。

公告显示，东部华侨城山上片区的景点（森林小火车、茶溪云海一期公园、云海谷高尔夫球场、丛林穿越无动力乐园）和黑森林嘉途酒店均正常营业。其中，东部华侨城茶溪谷景区“五一”特别策划了“疯玩解压局”：泳池派对、山野采茶、森林小火车、山野探险乐园。

‌曾经的辉煌难抵现实的残酷。

2021年下半年以来，房地产行业进入下行周期，东部华侨城所属的华侨城A（000069.SZ)面对市场环境的压力，营收和利润均有所下降‌。近日，财报显示，华侨城A2025年一季度实现营业收入53.63亿元，同比下降38.4%；归属于上市公司股东的净利润亏损14.19亿元，亏损同比扩大303.09%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损约14.39亿元，亏损同比扩大202.81%。文旅和地产是华侨城A的两大主营业务板块，但两大板块收益均有所下降。2024年华侨城A旅游综合行业收入达到272.99亿元，高于房地产行业收入，但同比减少13.03%。

公开资料显示，截至2025年一季度末，东部华侨城累计土地储备总计容建筑面积为2321.74万平方米，剩余可开发计容建筑面积1090.65万平方米。尽管东部华侨城采取了“以销定投”策略，减少了资金沉淀，但期间费用率上升，反映出公司在销售疲软下的成本控制压力‌。

此外，针对大侠谷的没落，有网友分析原因为：

• 体验滞后：传统人造景+机动项目，难敌沉浸式新业态。
• 交通不便：无地铁直达，节假日堵车劝退。
• 竞争加剧：全国超20%主题公园亏损，游客口味迭代快。

但业内分析认为，其更深层的挑战在于模式重构：当房地产市场告别高速增长，文旅消费进入品质竞争阶段，华侨城依赖土地增值的 “文旅搭台、地产唱戏” 模式已难以为继。据文旅部 2025 年文旅产业报告显示，全国沉浸式文旅项目增长率达 35%，而传统景区游客量连续三年下滑，这意味着华侨城如不能在产品创新、运营效率上实现突破，将面临被市场边缘化的风险。

虽然有压力，但继去年成功推出北京玛雅海滩水公园之后，华侨城A本年度又将目光聚焦到了表现尚可、且也是起家之地——东部华侨城。

2024年，东部华侨城启动“品质提升”行动，先后完成茶溪云海景观优化、黑森林嘉途酒店焕新、丛林穿越无动力乐园开放等项目，持续提升游客体验。

业内人士分析认为，成立40周年之际，华侨城显出疲态，既缺乏强大的IP矩阵和衍生变现能力，同时“旅游地产”风光不在后，又背负着文旅资产的沉重包袱。该如何实现新掌门张振高所提出的“破釜沉舟”后的重生？

华侨城正尝试在绝境中重构商业模式。从71个项目公司整合为22家城市公司，到50余个运营项目划归五大专业平台，组织架构的“瘦身”反映出转型决心。本次升级也被视作“背水一战”。

东部华侨城官网显示，东部华侨城大侠谷景区升级改造将遵循“联山、融城、通海”的核心理念，对标全球顶级山海旅游目的地，构建“一区三核”的全新格局。

来源：东部华侨城官网

一区：云中部落片区升级为山海观景地标；三核：湾区之链·云海索道：打造全景式山海观光体验；湾区之眼·观光塔：打造区域制高点观景平台；湾区之舞·山海路极：引入国际山地娱乐项目。创新运营模式，引入生态游乐、主题活动、IP商业等多元业态，打造“城市公园新标杆”。

针对此方案，有规划界人士对品橙旅游表示，华侨城此次升级注重市民和游客角度的体验，进一步强调了景城的互动性、联动性和融合性方面的工作重心，避免了景区和城市完全割裂的问题。

“景区升级与城市发展是相辅相成的，之前的话，像这种有生态资源的景区在初期建设过程中，会有一些大体量的设计，而现在的升级改造更关注‘小而美’的设计，感觉是一种稳中求进的心态。”该人士说。

此外，有专家认为，文旅行业的困局，本质是认知体系与发展模式的双重危机。唯有回归产品本质，建立科学的理论框架与方法论体系，才能突破当前困境。这场从概念到产品的范式转型，不仅是项目生存的必然选择，更是重塑中国文旅产业核心竞争力的关键所在。当行业真正建立起以核心产品为驱动的发展逻辑，方能实现从“量的扩张”到“质的突破”的根本性转变。

他认为，首先要构建科学的文化解构方法论，需要运用符号学、消费心理学等理论工具，对地域文化进行系统性拆解与重构。通过提炼文化基因、解析消费需求、设计转化路径，将文化价值转化为可运营的产品要素。这要求从业者建立跨学科的知识体系，突破传统文旅策划的经验主义局限。

其次，要以体验经济学为理论基础，构建包含“感官体验—情感体验—精神体验”的三级体验模型。通过场景叙事、技术融合与用户共创，打造立体化、多层次的体验产品。同时，建立体验价值评估体系，运用数据化手段量化用户体验，实现产品的持续优化与迭代。

最后，需引入系统论思维，将文旅项目视为有机生命体，构建“需求洞察—产品创新—价值变现—品牌沉淀”的闭环生态。通过建立敏捷开发机制、用户反馈系统与跨界资源整合平台，实现产品的动态进化与商业价值的持续增值。

回归到大侠谷的改造来看，云海索道、观光塔等或成新爆点，而茶溪谷免费策略已试水流量回升。

在今年“五一”期间，东部华侨城所属景区表现不俗。其中，欢乐港湾接待游客47万人次，欢乐海岸接待41.64万人次，甘坑古镇接待22.70万人次，为“五一”假期深圳接待游客数量前三景区。此外，深圳世界之窗打造泰式风情乐园，为游客带来集魔幻、音乐、亲子、非遗、泰风于一体的文旅盛宴。全球顶尖魔幻大师Franz Harary也在世界之窗开启了中国内地首演，精彩的演出让现场高潮迭起。深圳锦绣中华中国民俗文化村则以“国潮文化节——2025华服盛典”为主题，通过百场非遗绝技、沉浸式国潮巡游、全时段演艺矩阵、NPC全天候互动等活动，打造沉浸式多场景文旅体验。

规划人士建议，为更好助力深圳市打造世界级观光旅游和休闲度假目的地城市，在升级中应立足“华侨城”这一本土IP，融入国际化理念，进一步强调服务的国际化水准、设施的国际化标准、产品的国际化品质，以实现真正的“国际化”标准。

总之，虽然华侨城近年来的表现欠佳，但在局部市场中优势还在，如果可以抓住市场机会，将会有一定的发展空间。但是如何真正能靠景区造血，却是中国所有大型文旅集团都要面对的课题。（品橙旅游Lisa）