近日，珠江钢琴（002678.SZ）发布公告称，收到广州产权交易所发出的《评审结果通知书》，公司控股三级子公司广州白水寨景区运营管理有限公司（以下简称“白水寨公司”）成为白水寨风景名胜区白水仙瀑景区经营权招选项目的中标单位。
根据公告显示，该项目中标价为资源使用费起始金额843万元/年，且在20年合同期内投资总额不得少于4亿元。水寨公司为白水寨风景名胜区白水仙瀑景区经营权（包含白水仙瀑和石马龙水库）的合作与运营等提供相关服务，并在合作协议书签订之日起五年内使白水仙瀑景区成功创建国家5A级旅游景区或国家级旅游度假区。
在此之前，先后有岭南控股的广之旅、华侨城接盘。广之旅以渠道开启白水仙瀑景区商业化之路，却难越4A级景区门槛；华侨城以文旅地产模式躬身入局，终在债务与市场变动中败北。珠江钢琴的跨界豪赌，会让白水仙瀑圆梦5A，实现不一样的结局么？
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广之旅的上半场
广之旅与白水仙瀑景区的缘分，始于2006年。彼时，国内旅游业正处于观光游向休闲游过渡的初期，景区开发多以自然景观为核心卖点，运营模式相对粗放。作为岭南集团旗下的龙头旅行社，广之旅接手白水仙瀑景区的逻辑不难理解，即依托自身庞大的客源渠道，将景区纳入旅游线路，通过“门票+交通+住宿”的打包产品实现收益。
在广之旅主导的12年里，白水仙瀑景区实现了商业化初步转变。2005年，白水仙瀑景区设立时，核心任务是恢复瀑布景观；广之旅进驻后，首要工作是铺设基础游览设施：修建登山步道、增设观景台、搭建游客中心，同时联动周边酒店、农家乐，形成一日游闭环。2011年白水仙瀑景区成功获评国家4A级旅游景区，年接待游客从初期的不足10万人次跃升至30万人次，成为增城乡村旅游的标杆。
但这种旅行社主导的模式，局限性也逐渐显现。广之旅的核心优势在于渠道整合，而非景区深度运营。一方面，其对景区的投资集中在可快速变现的基础配套，对场景打造、体验项目升级等长期投入不足；另一方面，过度依赖旅行社线路导流，导致客源结构单一。当2018年双方合作到期时，白水仙瀑景区年接待量仍停留在40万人次左右，距离5A景区的 “年接待60万人次” 标准仍有差距。
广之旅选择不续约，终是无奈之举。
华侨城的中场困局
6年前的2019年，同样是在广州产权交易所，广州华侨城文旅小镇投资有限公司（下称“广州华侨城”）成为白水寨风景名胜区白水仙瀑景区唯一的合作方候选人。
随着广州华侨城的入驻，行业对白水仙瀑的期待也达到了顶峰。
作为文旅地产模式领军者的华侨城，自然是醉翁之意不在酒。广州华侨城对白水仙瀑景区进行10亿元投资，加之20年的经营期限约定后，广州华侨城又以5.74亿元的价格拿下派潭镇背阴村约13万平方米的地块，勾勒出“景区+小镇”的宏大蓝图，建设白水寨创意山水文旅小镇。这一模式曾在深圳东部华侨城、成都安仁古镇等项目中被验证成功。
更为关键的是，深圳东部华侨城、成都安仁古镇均已成功创建国家5A级旅游景区。显然，这种诱惑对地方政府的诉求才是最核心的，双方在合作之初即约定五年内使白水仙瀑景区成功创建国家5A级旅游景区或国家级旅游度假区。
但现实却走向了反面。
华侨城对景区的投入始终停留在“小修小补”阶段。2022年才启动海船木板采购、绿化养护等零星工程，核心景观升级、业态创新几乎停滞。与之形成鲜明对比的是，其文旅地产项目推进迅速，2020-2021年密集发布展示区施工、样板房软装等公告，显然将重心放在了土地开发上。这种重地产、轻景区的倾斜，背后是华侨城对市场的误判：2019年后，国内房地产调控收紧，文旅地产“高周转”模式难以为继，而增城派潭镇作为远郊板块，住宅去化压力远超预期。
更值得关注的是，派潭镇背阴村块地一直未被开发。在华侨城A（000069.SZ）2024年度报告显示，该地块总计容建筑面积为55.15万平方米，剩余可开发建筑面积为55.15万平方米。
截至2024年末，华侨城总负债达到2477.69亿元，负债率76.43%，化债压力下，对白水仙瀑景区的 10亿投资承诺沦为空谈。景区运营的滞后，又直接导致其地产项目失去文旅IP加持的溢价基础。
直到2025年2月8日，广州市规划和自然资源局增城区分局对2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的情况进行公示，该地块被列入其中，回购价格为2.99亿元。
背阴村地块最终因闲置被政府以五折回收，成为压垮双方合作的最后一根稻草。
珠江钢琴会是下半场么
珠江钢琴的接盘，从一开始就充满争议。
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珠江钢琴作为一家以乐器制造为核心的企业，2025年上半年净利润亏损超1.2亿元，钢琴主业受教培政策、人口出生率下降等因素冲击严重，于是跨界转型，寻找新的增长点。虽然运营过“珠江钢琴创梦园”等项目，但这一依托于广州珠江钢琴集团旧厂区改造的项目运营经验能否运营真正的景区还有待观察。此外， 珠江钢琴还为白水寨规划构建“白水仙瀑景区+石马龙音乐小镇+派潭体育公园”为核心的空间格局，打造“南中国山水悦养旅居目的地”，将目标年游客量提升至150万人次。这无疑是个大工程。
珠海钢琴以“资源使用费843万元/年+ 20年投资4亿元”的条件接棒，目标依然是“五年内创5A或国家级度假区”，这一任务的难度，从广之旅、华侨城的前车之鉴中可见一斑。
但当下的珠江钢琴不得不面对的残局是：景区运营经验的匮乏，既无广之旅的渠道、也无华侨城的地产，面对的市场环境也更为复杂；其次是投资回报的不确定性：4亿元投资若主要用于5A创建的硬件升级，短期内难以通过门票、二次消费收回成本；而若复刻华侨城的“文旅+地产”路径，其新增的“房地产开发”经营范围虽提供了可能性，但增城楼市的现状与资金实力，能否支撑这一模式仍是未知数。
从广之旅的渠道驱动，到华侨城的地产依赖，再到珠江钢琴的文化跨界，白水仙瀑景区的经营权经历二十年更迭。或许，音乐与景区的结合，能奏出不一样的钢琴曲？
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（原题：《白水仙瀑易主，华侨城谢幕》）
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