【品橙旅游】自2023年国家层面首次明确支持冰雪体育场馆发行基础设施公募REITs以来，冰雪文旅领域的基础设施公募REITs探索虽有政策推动，但落地项目仍处于筹备阶段。
如今，这一局面有望迎来突破。
中国龙江森林工业集团有限公司（简称“龙江森工”）正式启动雪乡景区公募REITs发行服务机构遴选招标，标志着冰雪主题公募REITs进入加速发力阶段。
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雪乡景区公募REITs招标即将落地
近日，龙江森工对外发布《公募REITs发行服务机构遴选项目公开招标公告》，明确将以雪乡景区为入池资产申报发行公募REITs，招标内容包括公募REITs管理人（含基金管理人及专项计划管理人）和财务顾问，开标时间定为9月10日。
这并非冰雪景区首次尝试基础设施公募REITs。此次招标公告显示，该项目财务顾问费报价上限为500万元，存续期报价为0.2%年（以存续期基金净值为计费基数），收费标准与此前华山、玉龙雪山等景区REITs筹备项目基本持平。
作为项目主体，龙江森工的背景为雪乡REITs提供了坚实支撑。官网信息显示，龙江森工成立于2018年6月，由原中国龙江森林工业（集团）总公司改制重组而成，是黑龙江省大型国有公益性企业，承担着生态建设、产业发展和林业投资三大职能，同时下辖23家林业局有限公司（390个林场所）、16家专业集团公司，拥有4A级景区13个、3A级景区8个，以及众多自然保护区和森林公园，文旅资源储备丰富。其中中国雪乡、龙江凤凰山、亚布力滑雪等旅游景区是其生态旅游的重要名片。
雪乡旅游风景区作为此次入池的核心资产，2010年10月被原国家旅游局批准为国家4A级旅游风景区，位于黑龙江省牡丹江市，占地面积17916公顷，海拔1100米。其独特的冰雪资源极具竞争力。每年10月至次年4月的雪期长达7个月，积雪厚度可达2米，凭借“林海雪原”的景观特色成为冬季旅游热门目的地，在此期间具备稳定的客流与收益基础。其中，2024年冰雪季，中国雪乡景区共接待游客145.2万人次。
政策密集加持，冰雪REITs赛道升温
雪乡景区公募REITs的推进，离不开政策的持续护航。近年来，从国家到地方，支持冰雪经济领域资产证券化的政策密集出台，为项目落地铺路。
2023年11月，文化和旅游部《国内旅游提升计划(2023—2025年)》提出，鼓励在依法界定景区资源资产产权的基础上，依托景区项目发行基础设施公募REITs，将景区类资产纳入支持范围。
2023年12月，国家体育总局在答复《关于加大对于中国—上海合作组织冰雪体育示范区建设政策支持力度的提案》时明确，国家发展改革委安排中央预算内投资支持体育公园、冰雪等户外运动公共服务设施建设，稳妥推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）相关工作，支持符合条件的存量冰雪体育场馆项目发行REITs。这是首次将“冰雪”与“REITs”直接关联。
2024年12月，中央区域协调发展领导小组办公室印发《推动东北地区冰雪经济高质量发展助力全面振兴取得新突破实施方案》发布，明确提出“支持符合条件的冰雪经济领域基础设施公募REITs项目发行上市”，为东北冰雪资源富集区的基础设施公募REITs提供了直接政策依据。
地方层面，黑龙江、辽宁等省份纷纷跟进。2025年7月，黑龙江省人民政府办公厅印发《黑龙江省支持冰雪经济发展若干政策措施》（黑政办规〔2025〕3号）明确“鼓励符合条件的4A级以上冰雪旅游景区基础设施项目发行REITs”；同期，辽宁省人民政府办公厅印发《辽宁省推动冰雪经济高质量发展助力全面振兴取得新突破实施方案》（辽政办发〔2025〕3号）方案中提出“加强对冰雪经济REITs项目的培育指导”，多地政策形成合力。
值得注意的是，冰雪REITs的政策支持呈现出“从场馆到景区、从单一功能到综合文旅”的扩展趋势。早期政策聚焦冰雪体育场馆，而2024年后的文件已将4A级以上冰雪旅游景区纳入范围，且允许配套设施纳入底层资产，与2024年国家发改委扩大文化旅游领域REITs资产范围的政策导向相呼应。
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多地项目筹备，冰雪REITs进入“竞速期”
在雪乡之外，全国已有多个冰雪相关项目启动公募REITs筹备工作，形成“多点开花”的格局。
河北张家口作为2022年冬奥会举办地，在冰雪REITs探索上走在前列。2023年12月，张家口兴垣投资发展集团有限公司与密苑（张家口）旅游胜地有限公司签订公募REITs项目合作框架协议，以冬奥场馆为核心资产推进发行；2024年8月，当地披露该项目初步确定首发资产约13.71亿元，已完成申报材料编撰，进入实质推进阶段。
云南丽江虽非传统冰雪大省，但其玉龙雪山景区凭借“雪山+冰雪”的复合资源，也加入了REITs筹备行列。2025年6月，丽江市旅游开发投资集团发布公告，启动公募REITs服务机构选聘，计划以玉龙雪山为基础资产，发行规模不低于25亿元，试图打造“南方冰雪文旅REITs”样本。
此外，吉林省长白山景区作为知名冰雪旅游目的地，已被纳入“文化旅游项目特许经营权登记试点”。在2025年2月，吉林省人民政府办公厅印发《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》（吉政办发〔2025〕2号）中指出：探索长白山旅游等文化旅游项目特许经营权登记试点，条件成熟后，申报发行REITs。这无疑为长白山景区后续发行REITs奠定基础。
从目前进展来看，冰雪REITs的筹备项目已覆盖“冬奥场馆、山岳冰雪、林海雪原”等多种类型，底层资产呈现差异化特征：张家口项目聚焦冬奥遗产的赛后利用，雪乡侧重原生态冰雪景观，玉龙雪山则融合了高原雪山与季节性冰雪资源，丰富了冰雪REITs的产品形态。
值得一提的是，部分项目已具备资产证券化经验。张家口冬奥场馆在REITs筹备前，已通过政府和社会资本合作（PPP）模式实现市场化运营；雪乡所在的龙江森工虽未发行过REITs，但国有背景下的资产确权与收益分配机制已相对成熟，这些都为公募REITs的推进降低了难度。
冰雪REITs破局仍待探索
尽管政策与项目推进势头良好，冰雪REITs的落地仍需突破多重挑战。
首先是季节性波动问题最为突出。与华山等全年运营的景区不同，冰雪类资产的收益高度依赖冬季。特别是雪乡7个月雪期的收入占比超过全年的80%，如何通过产品设计平滑现金流、满足公募REITs对“稳定收益”的要求，是项目需要解决的核心问题。
其次资产产权界定是另一大难点。冰雪景区多位于生态敏感区，涉及自然资源所有权与经营权的分离。雪乡景区其所在的林区生态资源归国家所有，龙江森工作为运营方需明确收益权的合法性与稳定性，需通过协议明确收益分配机制。
再者估值逻辑差异也需市场适应。冰雪资产的价值不仅包括基础设施的运营收益，还涉及生态价值、品牌价值等无形要素，如何将这些要素纳入估值体系，平衡公益属性与商业回报，需要原始权益人与中介机构共同探索。
目前，雪乡景区公募REITs的招标已进入倒计时。随着更多项目的加入，冰雪REITs赛道或将迎来真正的“破冰时刻”。
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