【品橙旅游】2025年下半年，旅游资产证券化市场延续活跃态势。全年累计发行规模达到70.4亿元。2025年下半年产品类型仍以CMBS（商业地产贷款抵押证券）为主，但底层资产呈现出从传统酒店向主题公园、特色文旅项目扩展的趋势，且发行主体层级涵盖县级至省级国有平台。
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本文将具体从以下方面对2025下半年已获通过的资产支持专项计划进行梳理：
一是发行规模与结构。五单产品合计通过规模55.41亿元。其中，“中信证券-中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”规模最大，达22.69亿元；“渤海汇金-湖北饭店洪山大厦资产支持专项计划”次之，为14亿元；“泰达航母持有型不动产资产支持专项计划”发行13.2亿元；“华金-滨海国际大酒店资产支持专项计划”为3.22亿元；“中国银河-衢州慧城产业酒店资产支持专项计划”为2.30亿元。多单产品设置了清晰的优先/次级分层结构。
二是发行期限与利率。披露期限的产品多采用长期限设计。其中，“渤海汇金-湖北饭店洪山大厦”与“中信证券-中国金茂三亚酒店”两单专项计划期限均为18年，并采用（3+3+3+3+3+3）的滚动续期结构。优先级票面利率分布在2.33%至2.75%区间，其中“中国银河-衢州慧城产业酒店”优先级利率2.33%，创所在区域同类产品新低。
三是发行区域与主体。区域分布较广，县级区域项目凸显。具体来看，“华金-滨海国际大酒店”发行于江苏省盐城市滨海县（县级），原始权益人为县级国资平台；“中国银河-衢州慧城产业酒店”发行于浙江省衢州市（地市级），为当地首单CMBS；“泰达航母”位于天津市，核心资产为知名文旅项目；中信金茂三亚酒店项目位于海南省三亚市。此外，湖北省再次出现项目，“渤海汇金-湖北饭店洪山大厦”的增信方湖北文旅集团持续活跃于市场。
四是底层资产类型。资产类型多元化特征明显。除常见的酒店资产（滨海国际大酒店、湖北饭店洪山大厦、三亚丽思卡尔顿酒店、衢州希尔顿逸林酒店）外，出现了以主题公园为核心资产的创新案例——“泰达航母持有型不动产资产支持专项计划”，其底层资产为天津泰达航母主题公园，由前苏联“基辅号”航母改造而成，已成为成熟盈利的4A级景区，并计划创建5A。
五是市场动向。部分项目与产权交易联动。“中信证券-中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”通过后，原始权益人关联方随即完成了底层项目公司股权的市场化出售，实现了资产证券化与资本运作相结合。
1.华金-滨海国际大酒店资产支持专项计划
2025年12月19日，由华金证券担任计划管理人，滨海县农水控股集团有限公司发起的“华金-滨海国际大酒店资产支持专项计划”获得通过。该专项计划发行总额为人民币3.22亿元。
原始权益人滨海县农水控股集团有限公司的实控人为盐城市滨海县人民政府。该专项计划的底层资产是滨海国际大酒店，由滨海县产业发展集团有限公司和滨海县农旅集团有限公司分别持股49%和51%，实控人均为盐城市滨海县人民政府。
滨海国际大酒店位于盐城市滨海县核心政务商务区，毗邻滨海县体育场、周边有大型购物中心，是承接相对高规格的政务接待与商务会议场所。资产周边交通便利、人流量大、商业氛围浓。滨海国际大酒店总面积4万多㎡，高19层，拥有各类客房套房240间套、大型宴会厅5个、不同风格的中餐包厢22个等。
2.泰达航母持有型不动产资产支持专项计划
2025年12月19日，由中国国际金融股份有限公司担任计划管理人，天津泰达集团有限公司、天津泰达城市综合开发投资集团有限公司担任原始权益人的“泰达航母持有型不动产资产支持专项计划”获得通过。该专项计划发行总额为人民币13.2亿元。原始权益实控人为天津市国资委。
该项目的核心资产为前苏联“基辅号”航母。2000年，天津企业斥7000万元购得这艘闲置7年的4万吨级航母，经102天航行抵津，后获批转型观光用途。2006年，天津滨海航母主题公园公司成立，2010年获评4A级景区。
这艘废弃航母已蜕变为文旅“聚宝盆”。2014年接待游客超140万人次、营收破1.5亿元；2018年挂牌新三板，当年营收1.69亿元，门票收入占比近八成。2024年，公园营收、净利润分别达2.60亿元、4500.08万元，同比大幅增长，品牌价值达27.65亿元；同年9月通过文旅部景观质量评审，正式启动5A景区创建，拟投2.8亿元推进产品升级、设施改造等工作。
3.渤海汇金-湖北饭店洪山大厦资产支持专项计划
2025年11月13日，由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人，湖北文旅方辰商业运营管理有限公司担任原始权益人的“渤海汇金-湖北饭店洪山大厦资产支持专项计划”获得通过。该专项计划发行总额为人民币14亿元，期限18年（3+3+3+3+3+3），优先档票面利率2.6%。
本项目的原始权益人湖北文旅方辰商业运营管理有限公司，是湖北文旅集团的全资孙公司，实控人为湖北省国资委。湖北文旅集团是该项目的差额支付承诺人和流动性支持机构。
4.中信证券-中国金茂三亚酒店资产支持专项计划
2025年11月12日，由中信证券股份有限公司担任计划管理人，嘉兴峦茂企业管理合伙企业（有限合伙）担任原始权益人的“中信证券-中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”获得通过。
该项目发行规模为22.69亿元，期限18年，优先档票面利率2.75%，规模为19.94亿元，1档票面利率6%，规模为1.83亿元，2档票面利率6%，规模为0.90亿元。
2025年12月23日，中国金茂（00817.HK）宣布出售金茂三亚100%股权，即上海金茂投资管理集团有限公司（以下简称 “上海金茂”）已与三亚峦茂酒店管理有限公司（以下简称 “三亚峦茂”）签订产权交易合同，以人民币22.646亿元的总对价出售所持金茂三亚100%股权。
金茂三亚仅持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，该酒店为一家五星级酒店，于2008年开业，拥有446间客房。截至2025年3月底，金茂三亚经审核总资产及经审核净资产分别约为人民币11.1287亿元及人民币6.9129亿元。
5.中国银河-衢州慧城产业酒店资产支持专项计划
2025年7月15日，由银河金汇证券资产管理有限公司担任计划管理人，衢州市国有资本运营有限公司担任原始权益人的“中国银河-衢州慧城产业酒店资产支持专项计划”获得通过。这是浙江省衢州市首单CMBS，也是2025年浙江省酒店类首单CMBS产品。
该项目发行规模2.30亿元，期限为18年，优先级票面利率2.33%，创浙西南地区CMBS利率最低。本项目底层资产为希尔顿逸林酒店。酒店整体优势明显，酒店区位和交通便捷。酒店于2021年建成运营，属于“次新资产”，折旧成本低。本项目的担保人是衢州市国有资本运营有限公司，差额支付承诺人是衢州市慧城产业发展集团有限公司，实控人均为衢州市国资委。
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